當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正由新房市場(chǎng)轉向存量房市場(chǎng)。貝殼研究院數據顯示，2019年，我國二手房交易額增長(cháng)2.8%至6.5萬(wàn)億元，二手房累計交易金額已經(jīng)超過(guò)36萬(wàn)億元，一線(xiàn)城市和不少二線(xiàn)核心城市的二手房交易量已超過(guò)新房交易量。

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)柴強認為，存量房交易資金監管對保障存量房交易安全、保護交易當事人尤其是購房人的合法權益具有重要作用且效果顯著(zhù)，在實(shí)踐中可以引導交易雙方特別是購房人認識到交易資金監管的重要性，共同進(jìn)行交易資金監管。

進(jìn)入存量房時(shí)代，住房交易資金風(fēng)險越來(lái)越受關(guān)注。近年來(lái)，住房和城鄉建設部積極會(huì )同有關(guān)部門(mén)推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域“放管服”改革，提高房屋交易管理服務(wù)效能，營(yíng)造穩定、透明、安全、可預期的良好市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，各地住房和城鄉建設部門(mén)在房地產(chǎn)交易流程等方面不斷優(yōu)化政策舉措，交易體驗和服務(wù)效能穩步提升。

重視交易資金風(fēng)險

“對于絕大多數中國家庭來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)交易是大宗交易，買(mǎi)一套房子可能要傾盡全家之力。在交易過(guò)程中，資金監管是保障房產(chǎn)交易安全的有力抓手，也是關(guān)鍵因素。”貝殼找房交易平臺總經(jīng)理伊凱認為，二手房交易流程復雜且周期長(cháng)，涉及交付的房款金額大、類(lèi)別多，而且不同城市的交易流程存在差異性，資金風(fēng)險是當前二手房交易面臨的重要問(wèn)題。

有機構統計顯示，2010年至2018年，我國房產(chǎn)交易糾紛案件總量1288491件。僅2018年，房產(chǎn)交易糾紛案件數就達到了30萬(wàn)件。在房產(chǎn)交易過(guò)程中，因資金問(wèn)題而產(chǎn)生的交易糾紛不勝枚舉。

“房屋產(chǎn)權及資金交換在時(shí)間上并非同時(shí)進(jìn)行，資金交付的節點(diǎn)要早于產(chǎn)權的轉移，如果資金流向信息不透明，消費者難以得知大筆房款去向。同時(shí)，消費者多習慣于自行支付房款，而非做資金監管，一旦交易出現問(wèn)題，房款安全很難得到保障。此外，從交易流程本身講，二手房交易產(chǎn)生糾紛的可能性要超出新房交易。”伊凱說(shuō)。

一旦房產(chǎn)交易出現資金問(wèn)題，房款的追回也是一大難題，無(wú)論通過(guò)艱難協(xié)商還是訴諸法律手段，都會(huì )影響消費者的購房體驗，這也是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展痛點(diǎn)。伊凱認為，一方面要強化行業(yè)對交易資金風(fēng)險的重視，減少房產(chǎn)交易中的信息不對稱(chēng)；另一方面要加強預警和把控，建立健全房產(chǎn)交易資金監管制度，提前預防，將交易資金放入存管賬戶(hù)是有效的解決辦法之一。

“在一些發(fā)達國家，二手房交易做資金存管既是共識，也是要求。在實(shí)踐中，我國二手房交易資金監管發(fā)展起步晚，非正規、非權威、非專(zhuān)業(yè)渠道的房產(chǎn)支付也是導致風(fēng)險的重要因素之一。”伊凱表示，進(jìn)入存量房時(shí)代，未來(lái)存量房交易越來(lái)越多，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應該更加重視交易過(guò)程中的資金風(fēng)險問(wèn)題。

資金監管化解風(fēng)險

“根據我國有關(guān)房地產(chǎn)法律法規，新建商品房預售資金實(shí)行政府強制監管，但存量房交易資金監管由于法律、行政法規的規定不夠明確，各地的監管尺度寬嚴不一。”中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)柴強認為，存量房交易資金監管對保障存量房交易安全、保護交易當事人尤其是購房人的合法權益具有重要作用且效果顯著(zhù)，在實(shí)踐中可以引導交易雙方特別是購房人認識到交易資金監管的重要性，督促雙方共同進(jìn)行交易資金監管。

存量房交易資金監管，是指存量房買(mǎi)賣(mài)雙方在達成買(mǎi)賣(mài)交易后，按照買(mǎi)賣(mài)合同約定或者自愿簽署交易資金監管協(xié)議，將交易資金(包括定金、首付款、尾款及完成交易所涉及傭金、稅費等)存入特定主體開(kāi)設的存量房客戶(hù)交易結算資金專(zhuān)用賬戶(hù)，并由特定主體聯(lián)合買(mǎi)賣(mài)雙方對交易過(guò)程中各款項按照各方約定的資金使用計劃進(jìn)行監督使用，以確保交易資金專(zhuān)款專(zhuān)用的行為。

柴強表示，我國存量房交易資金監管制度建立于2006年。隨著(zhù)存量房交易逐漸活躍，存量房交易資金風(fēng)險案件多有發(fā)生。各地逐步探索通過(guò)政府強制監管、銀行托管等方式對存量房交易資金進(jìn)行監管。2006年，在總結地方經(jīng)驗的基礎上，原建設部會(huì )同中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規范交易結算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。此后，許多城市陸續建立了存量房交易資金監管制度，逐步實(shí)行了交易資金專(zhuān)用賬戶(hù)管理。

完善交易資金監管是實(shí)現房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康發(fā)展的重要舉措。2016年，住房和城鄉建設部等部門(mén)印發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，提出健全交易資金監管制度。今年4月，住房和城鄉建設部等部門(mén)印發(fā)《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見(jiàn)》，提出市、縣住房和城鄉建設部門(mén)應當建立交易資金監管制度，商品房預售資金應當用于有關(guān)工程建設，納入監管的存量房交易資金應在房屋轉移登記完成后立即劃轉，不得挪作他用。

貝殼找房交易平臺總經(jīng)理伊凱認為，通過(guò)資金監管，買(mǎi)方不把房款直接交付給賣(mài)方，而是讓透明的第三方機構管理資金，保證資金安全。資金監管實(shí)現了“不過(guò)戶(hù)不給錢(qián)”，有效解決了資金和產(chǎn)權交易時(shí)間不適配的問(wèn)題。一般情況下，資金監管可通過(guò)政府、銀行及第三方支付平臺完成，無(wú)論采用哪種監管方式，都可以確保交易資金的安全。

“通過(guò)資金監管，買(mǎi)方不把房款直接交付給賣(mài)方，而是讓透明的第三方機構管理資金，保證資金安全。資金監管實(shí)現了‘不過(guò)戶(hù)不給錢(qián)’，有效解決了資金和產(chǎn)權交易時(shí)間不適配的問(wèn)題。”伊凱表示，一般情況下，資金監管可通過(guò)政府、銀行及第三方支付平臺完成，無(wú)論采用哪種監管方式，都可以確保交易資金的安全。

推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展

通過(guò)加強交易資金監管，存量房交易資金安全得到保障，監管效果明顯。柴強認為，這主要體現在以下幾個(gè)方面，一是提供了安全的市場(chǎng)交易環(huán)境，有效地保證了監管范圍內的交易資金安全，切實(shí)保護了購房人的合法權益。二是有力地維護了房地產(chǎn)金融秩序，一定程度上防范和化解了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。三是規范了中介機構行為，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康發(fā)展。四是維護了良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)了社會(huì )和諧穩定。實(shí)行交易資金專(zhuān)用賬戶(hù)管理，中介機構不得代收代付交易資金，交易資金案件的發(fā)案率大幅減少。

“資金風(fēng)險來(lái)自多個(gè)環(huán)節，加強資金監管的作用也體現在多個(gè)方面。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)來(lái)說(shuō)，加強資金監管可以提升服務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)水平和素養，助推行業(yè)誠信建設，逐漸規范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)秩序，方便政府監督和管理。對于消費者來(lái)說(shuō)，把交易資金放在公開(kāi)透明的監管機構，有助于維護消費者的合法權益，同時(shí)提升買(mǎi)賣(mài)雙方、房屋中介三方的信任感，推動(dòng)居住服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。”伊凱說(shuō)。

資金監管后，是否會(huì )影響到房款到賬時(shí)間？“事實(shí)上，只要房屋完成過(guò)戶(hù)，房款最快可在1天內解凍到賣(mài)方賬戶(hù)。”伊凱表示，此舉也能避免買(mǎi)方延遲付尾款的風(fēng)險，便捷安全。

“以曾發(fā)生的一筆交易為例，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)某門(mén)店成交一套二手房，業(yè)主以?xún)?yōu)惠3萬(wàn)元的條件，鼓動(dòng)買(mǎi)方直接向其支付30萬(wàn)元首付款。買(mǎi)方雖然很心動(dòng)，但在經(jīng)紀人的勸說(shuō)和堅持下，最終將首付款交由第三方進(jìn)行監管。過(guò)戶(hù)當天發(fā)現，房屋已被查封。由于有資金監管，買(mǎi)方支付的首付款及時(shí)從賬戶(hù)中退還，避免了資金損失和糾紛。”伊凱舉例說(shuō)。

在實(shí)踐中，各地住房和城鄉建設部門(mén)在不斷提高房屋交易管理服務(wù)效能的同時(shí)，也在化解房產(chǎn)交易資金風(fēng)險方面積極作為。今年4月，佛山市住房和城鄉建設局印發(fā)存量房交易資金監管辦法，要求買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)存量房網(wǎng)上交易簽約系統簽署存量房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，除明確提出放棄交易資金監管外，應當簽訂存量房交易資金監管協(xié)議，并通過(guò)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導建設的存量房交易資金監管系統進(jìn)行資金監管。

近日，中山市住房和城鄉建設局發(fā)布消息稱(chēng)，當地房地產(chǎn)交易事務(wù)中心正積極開(kāi)展存量房交易資金監管系統建設。相關(guān)負責人表示，存量房交易資金監管系統建設不僅能推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域“放管服”改革，提高房屋交易管理服務(wù)效能，進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，也會(huì )為消費者提供一個(gè)“透明信息、規范交易、保障安全、便民利民”的安全的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。對于房屋買(mǎi)賣(mài)雙方、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構還是政府來(lái)說(shuō)，存量房交易資金監管都很有必要。