房地產(chǎn)經(jīng)紀通常是指為進(jìn)行房屋轉讓、抵押、租賃等相關(guān)活動(dòng)的當事人有償提供居間、代理銷(xiāo)售或抵押、租賃的一種營(yíng)業(yè)活動(dòng)。在歷史上，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的產(chǎn)生最早可以追溯到宋代，當時(shí)就將從事房屋經(jīng)紀的人稱(chēng)為“房牙”，房牙主要負責為交易雙方提供官方認可的契約，并簽訂格式合同，同時(shí)有相應的人作為擔保，最后在衙門(mén)登記，繳納契稅。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀是自古有之、與民生息息相關(guān)的行業(yè)。

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我們現在所說(shuō)的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，是伴隨我國住房商品化、市場(chǎng)化發(fā)展而產(chǎn)生發(fā)展的。1994年，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》頒布，提到“房地產(chǎn)中介服務(wù)機構包括房地產(chǎn)咨詢(xún)機構、房地產(chǎn)價(jià)格評估機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構”，并提出“設立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構，應當向工商行政管理部門(mén)申請設立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照后，方可開(kāi)業(yè)”，這是首次從法律層面對房地產(chǎn)中介機構的范圍以及設立條件進(jìn)行了界定。

當前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正向存量房時(shí)代過(guò)渡，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展前景廣闊。滿(mǎn)足人民美好居住生活新期待，在供給側既要求產(chǎn)品和結構不斷優(yōu)化，也呼喚更便民、更安全、更高效的房地產(chǎn)流通。房地產(chǎn)經(jīng)紀作為房地產(chǎn)業(yè)的細分領(lǐng)域，在住房資源有效配置中扮演重要角色，也在實(shí)現人們“住有所居”過(guò)程中作出了重要貢獻。但當前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展還面臨不少痛點(diǎn)，行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展還有很大提升空間。

隨著(zhù)我國經(jīng)濟和社會(huì )不斷發(fā)展，人民群眾越來(lái)越注重對于生活品質(zhì)和生活方式的追求，也由此衍生出對于家庭房產(chǎn)購買(mǎi)、置換以及租賃等的需求，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)表現愈加活躍，規模也不斷擴大，各類(lèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構數量呈幾何數量增長(cháng)。

早期的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構多以二手房交易門(mén)店為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)比較單一，主要是二手房的買(mǎi)賣(mài)、租賃以及少量的貸款中介服務(wù)。但近年來(lái)，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)企業(yè)對于營(yíng)銷(xiāo)渠道和效果的需求發(fā)生了變化，且受經(jīng)紀行業(yè)準入門(mén)檻較低等的驅動(dòng)，大量資金和人員進(jìn)入這一行業(yè)。除了傳統的二手房門(mén)店和經(jīng)紀人，越來(lái)越多的媒體、自媒體、營(yíng)銷(xiāo)渠道商開(kāi)始介入房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)也逐步從二手房交易向新建商品房交易延伸，從單純的房屋交易環(huán)節向品牌推廣、客戶(hù)儲備、資金貸款服務(wù)等環(huán)節延伸，房地產(chǎn)經(jīng)紀的市場(chǎng)參與度不斷提高，服務(wù)鏈條日趨向縱深發(fā)展。

我認為，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在的問(wèn)題主要集中在以下幾個(gè)方面。

一是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在完善法律法規、加強有效監管等方面需要進(jìn)一步提升。目前我國在房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格制度方面已經(jīng)有很大進(jìn)展，也出臺了一些規范和整治市場(chǎng)秩序的通知。但與房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)的專(zhuān)項系統性法律法規和政策體系尚未建立，例如在準入與退出、經(jīng)紀行業(yè)監管、專(zhuān)業(yè)部門(mén)職權等方面缺乏具體、明確且操作性高的法律法規。

房地產(chǎn)經(jīng)紀由于帶有“房地產(chǎn)”三字，一旦出現問(wèn)題通常被認為是住房和城鄉建設部門(mén)的責任，但房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在的問(wèn)題不是簡(jiǎn)單的房屋問(wèn)題，而是復雜的社會(huì )問(wèn)題，例如房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的備案管理、登記與執照發(fā)放、廣告宣傳管理、服務(wù)收費管理、人員勞動(dòng)合同等涉及到工商、稅務(wù)、人力資源和社會(huì )保障等多個(gè)職能部門(mén)。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)涉及部門(mén)較多，要在形成有效的監管合力上下功夫。

二是市場(chǎng)集中度不足，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)發(fā)展良莠不齊。近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展催生了大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，但由于行業(yè)準入門(mén)檻低、行業(yè)資質(zhì)認證制度不健全，導致各種經(jīng)紀機構數量多，但質(zhì)量良莠不齊，品牌企業(yè)和規模企業(yè)較少，全國大部分城市都是由兩到三家規模較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)支撐市場(chǎng)。

三是行業(yè)行為規范和行業(yè)信用體系建設有待加強。過(guò)去，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)布虛假房源信息、機構之間惡性競爭等現象屢屢發(fā)生，近年來(lái)行業(yè)內通過(guò)規范平臺、加強自律，情況有所改善，但行業(yè)形象需要重塑。此外，還存在信息傳播和被泄露等問(wèn)題，都值得深入研究并加以規范。

四是近年來(lái)各類(lèi)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道商、自媒體等介入房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，魚(yú)龍混雜，一定程度上加大了交易風(fēng)險和監管難度。以新建商品房為例，開(kāi)發(fā)企業(yè)拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道的初衷是為了擴大項目的品牌影響力、加快項目去化，但由于缺乏相應的法律法規且難以監管，渠道商和自媒體利用自身優(yōu)勢不斷提高傭金比例、機構和項目之間惡意競爭破壞市場(chǎng)秩序的情況越來(lái)越多，很大程度上加劇了購房者的交易風(fēng)險，加大了政府的監管難度。

所謂“專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事”，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通過(guò)資源整合及平臺搭建，能夠為有房屋交易需求的開(kāi)發(fā)企業(yè)和購房者提供各類(lèi)專(zhuān)業(yè)和便捷的服務(wù)。因此，雖然房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中存在一些問(wèn)題，但也不能片面夸大問(wèn)題而弱化房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和從業(yè)人員在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展中的重要作用和積極意義。總體而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展要處理好破與立的關(guān)系，可以從以下幾個(gè)方面探討推動(dòng)行業(yè)走向正循環(huán)。

一是健全房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)的法律法規。近年來(lái)我國一直在探索建立針對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的法律法規體系。今后應根據市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)一步加快專(zhuān)項立法進(jìn)度，對行業(yè)資格準入、信息披露和保護、合同規范、各方權利義務(wù)以及違法違規處罰等多個(gè)方面給予明確的法律規定，為房地產(chǎn)經(jīng)紀行為提供有力的法律支撐。

二是建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質(zhì)管理制度，適度提高經(jīng)紀機構的從業(yè)準入資格和行業(yè)壁壘。同時(shí)還應加大對于房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)培訓力度，完善從業(yè)人員的知識體系和結構，除了有銷(xiāo)售方面的培訓，還需要增加包括房屋建筑、設計、法律、金融等綜合性知識儲備。

三是推進(jìn)信息管理平臺建設，建立行業(yè)誠信建設、從業(yè)人員注冊、房源信息展示、房源網(wǎng)簽交易、各監管部門(mén)資源共享于一體的信息管理系統。信息管理平臺的建設一方面有助于規范經(jīng)紀機構的經(jīng)營(yíng)行為并約束房主提供信息的真實(shí)和準確性，維護市場(chǎng)正常交易秩序；另一方面對于監管部門(mén)實(shí)現信息共享，提高監管效率也有積極意義。此外，行業(yè)還應探索建立完備的獎勵處罰機制，建立“違規經(jīng)紀人員失信黑名單”，推動(dòng)行業(yè)正循環(huán)，樹(shù)立行業(yè)良好形象。

四是完善監管體系，加強多部門(mén)管理聯(lián)動(dòng)，明確各部門(mén)之間的權責利，形成有效的監管合力。通過(guò)信息平臺的搭建和資源共享，加強部門(mén)間的協(xié)同配合，建立多部門(mén)聯(lián)動(dòng)的動(dòng)態(tài)管理機制以及違法違規行為聯(lián)合查處機制，實(shí)現對行業(yè)發(fā)展的正確引導及管理。同時(shí)要明確各部門(mén)管理工作的范圍，做到權責統一。

五是可以允許部分規模化房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)適度資本化。適度資本化一方面可以滿(mǎn)足企業(yè)規模擴張期對于資金的需求，增強企業(yè)的擴展性和生存能力；另一方面也是企業(yè)搭建綜合性業(yè)務(wù)平臺的支撐。此外，對于有資金需要的企業(yè)和個(gè)人也能提供一定的流動(dòng)性支持。但要把握好資本化的程度和尺度，更需要政府相關(guān)部門(mén)及時(shí)落實(shí)引導和監管責任。

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展不是單維度、點(diǎn)狀的工作，而要用系統性思維來(lái)考量和更新面向未來(lái)的行業(yè)基礎設施，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，充分調動(dòng)市場(chǎng)主體的積極性，最終營(yíng)造出一個(gè)良性發(fā)展的行業(yè)生態(tài)系統。（作者系山東財經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任、博士）